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Experten erwarten 2019 ein starkes Jahr für deutsche Wohnimmobilien

09.01.2019

Ein Marktbericht der ZBI Vertriebsmanagement GmbH

„Beton schlägt Gold. Und die Börse erst recht. So zumindest lief es 2018.“ – Mit diesen Worten beginnt ein lesenswerter Artikel vom 30. Dezember 2018 in der „Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung (FAZ)“.

Dabei hat sich Gold vergleichsweise gut entwickelt. Die Feinunze (31,1 g) ist seit dem 1.1.2018 von ca. 1.083 Euro auf ca. 1.120 Euro, also um ca. 3,41 %, gestiegen. Damit liegt die Wertentwicklung zumindest über der durchschnittlichen Inflationsrate, die im Jahr 2018 bei 1,90 % lag.

Negativ entwickelte sich die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe, die seit Beginn des Jahres 2018 von ohnehin schon mageren 0,45 % p.a. auf 0,24 % p.a. fiel.

Die Börsenkurse ließen sich von verschiedenen globalen Ereignissen massiv beeinflussen und gaben zum Teil erheblich nach. Der Deutsche Aktienindex (DAX) startete 2018 bei ca. 12.871 Punkten und gab im Laufe des Jahres auf ca. 10.559 Punkte nach. Für Anleger, die z.B. auf DAX-Index-Zertifikate gesetzt haben (so genannte ETFs), bedeutet dies einen Buchverlust von ca. 17,96 % seit 1.1.2018. Der Euro Stoxx 50 verlor 14,41 %, der amerikanische Dow Jones wies ein Minus von 9,29 % auf und der japani-sche Nikkei Index verlor 14,85 % an Wert.

Dabei weist gerade Deutschland viele gute wirtschaftliche Fundamentaldaten auf. So wurden 2018 ca. 580.000 neue Arbeitsplätze geschaffen. Weitere 440.000 neue Beschäftigungsverhältnisse sollen nach Ansicht von Ernst & Young in 2019 hinzukommen. Die Erwerbslosenquote soll auf 3,1 % sinken. Die führenden deutschen Wirtschaftsforscher haben ihre Erwartungen für 2019 zwar etwas herabgesetzt. 1,5 % prognostiziertes Wirtschaftswachstum sind jedoch genug, um die seit 10 Jahren brummende deutsche Volkswirtschaft unter Strom zu halten (SZ, 31.12.2018). Somit besteht die Hoffnung, dass sich die Börsenkurse im Jahr 2019 wieder erholen.

Unbeeindruckt von den starken Schwankungen an den Aktienmärkten entwickelten sich die deutschen Wohnimmobilien auch in 2018 sehr erfreulich für unsere Anleger. „Die Kaufpreise von Wohnungen . . . legten in den großen Städten um mehr als 10 % zu. Es gab 2018 kaum etwas, was sich mehr lohnte.“ . . . „Um es gleich vorwegzunehmen: Nein, der Immobilienboom ist auch 2019 nicht zu Ende. Es wird mit Ausnahme von Orten auf dem flachen Land noch teurer, auch die Mieten werden weiter steigen.“ (FAZ vom 30.12.2018).

Die wesentlichen Gründe hierfür sind:

  • Jedes Jahr werden ca. 100.000 Wohnungen zu wenig gebaut (Schätzung von Rainer Braun, EMPIRICA).
  • Es gibt in den Städten viel zu wenig bezahlbares Bauland.
  • Die Baugenehmigungen werden auch wegen des Personalmangels weiterhin schleppend bearbeitet.
  • Der Preis für Baumaterialien ist auch wegen umfangreicher Bauvorschriften, z.B. für Wärmedämmung, massiv gestiegen.
  • Die Kapazitäten der Bauindustrie sind zu gering, Fachkräfte sind Mangelware.
  • Der wachsende Bedarf an Wohnfläche pro Person lässt die Nachfrage zusätzlich steigen.
  • Weiterhin nimmt die Lebenserwartung der Deutschen seit Jahren zu. Somit werden Wohnungen deutlich länger genutzt, als dies vor einigen Jahren noch der Fall war.

Auf den Punkt gebracht gilt das wirksame Marktgesetz von Angebot und Nachfrage: So lange die Nachfrage das knappe Angebot an bezahlbaren Wohnungen bei weitem übersteigt, klettern Mieten und Preise weiter nach oben.

Welche Ergebnisse lassen sich für unser ZBI-Anleger hieraus ableiten? Die wichtigste Erkenntnis ist sicherlich, dass der Markt der (bezahlbaren) deutschen Wohnimmobilien auf Jahre hinaus gesichert ist. Dies insbesondere dann, wenn es der ZBI weiterhin gelingt, trotz der steigenden Preise in nachgefragten Lagen deutlich unter den Marktpreisen einzukaufen.

Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank ermöglicht auch im Jahr 2019, dass die ZBI die für unsere Anleger erworbenen Mehrfamilienhäuser günstig finanzieren kann. Während die Besitzer von Geldwerten also weiterhin mit erheblichen Kaufkraftverlusten rechnen müssen, haben ZBI-Anleger von den niedrigen Zinsen demzufolge einen zusätzlichen Vermögensvorteil.

In einigen Städten, in denen z.B. die aktuellen ZBI-Fonds Professional 11 und WohnWert 1 bereits heute gut investiert sind, steigen die Preise besonders stark an. „ . . . am stärksten dürften sich Immobilien in Köln und Berlin verteuern.“ (FAZ vom 30.12.2018).

Es sei noch einmal explizit darauf hingewiesen, dass die ZBI Wohnungen für Normalverdiener anbietet. So kann z.B. eine 60 qm Wohnung in einem wunderschönen Denkmalschutzobjekt in Leipzig für eine Warmmiete von lediglich ca. 550 bis 600 Euro pro Monat gemietet werden.

Für unsere Kunden, die wir zum Teil bereits seit fast 25 Jahren betreuen, möchten wir noch einige wichtige Rahmendaten zu den jeweiligen Fonds der ZBI aufführen.

ZBI Professional 6

Der Fonds wurde 2017 verkauft. Nach Erteilung der so genannten „steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung“ des Betriebsstätten-Finanzamtes erhalten unsere Anleger voraussichtlich noch eine abschließende Ausschüttung von ca. 10,6 %, wie es die Geschäftsleitung des Fonds unseren Kunden mit Schreiben vom 20. Juni 2018 mitgeteilt hat. Somit hat jeder unserer Anleger bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 6,65 Jahren eine Rendite von 11,85 % pro Jahr erhalten.

ZBI Professional 7

Der ZBI Professional 7 soll ab Mitte des Jahres 2019 (Juni/Juli) verkauft werden. Der Fonds ist sehr gut investiert und hat zusätzlich die günstigen Finanzierungszinsen genutzt. So profitiert der ZBI Professional 7 gegenüber den prognostizierten Werten allein im Jahr 2018 von ca. 3,07 Mio. Euro an ersparten Zinsen. Die Spezialisten der ZBI haben in den vergangenen Jahren zahlreiche wirksame werterhöhende Maßnahmen durchgeführt. Aus diesem Grund rechnet die Geschäftsleitung auch bei diesem Fonds mit einer zweistelligen Rendite pro Jahr für unsere Kunden. Sie kommunizierte dies auf der Gesellschafterversammlung am 23.10.2018 in Nürnberg. Bei einer durchschnittlichen Kapitalbindung von 6,75 Jahren berechnete Herr Dr. Bernd Ital eine mögliche Rendite für von ca. 10,7 % pro Jahr. Sollte der Fonds wie geplant verkauft werden, fließt der Kaufpreis voraussichtlich zum 31.12.2019. Die nächste anteilige Ausschüttung von 6,00 % für unsere Anleger ist Ende März geplant.

ZBI Professional 8

Der Fonds entwickelt sich weiterhin sehr gut. Durch den lukrativen Verkauf der Immobilien in Schwarzheide und einiger weiterer Immobilien konnten die Handelsgesellschaften des ZBI Professional 8 einen Gewinn von ca. 20 Mio. Euro vor Steuern erzielen. Der Verkaufserlös inklusive der hohen Gewinne soll reinvestiert werden. Somit erhöht sich der Wert der Immobilien beim ZBI Professional 8 deutlich. Dieser erhebliche Substanzgewinn wirkt sich für Sie entsprechend auf den Veräußerungserlös aus. Der Fonds kann im übernächsten Jahr verkauft werden. Die nächste anteilige Ausschüttung in Höhe von 4,00 % erfolgt am 31. März 2019, ab dem kommenden Jahr steigt die Ausschüttung auf 5,00 % pro Jahr.

ZBI Regiofonds Wohnen

Der Fonds ist inzwischen nahezu voll investiert. Dies dauerte etwas länger als geplant, da wegen der selbst definierten Anlagerichtlinien ausschließlich im Großraum Nürnberg bzw. Nordbayern investiert werden durfte. Mit den Städten Fürth, Ansbach, Aschaffenburg, Nürnberg, Pegnitz und Schwaig (bei Nürnberg) ist der ZBI Regiofonds Wohnen sehr gut in einer prosperierenden Wirtschaftsregion investiert. Die Ausschüttung steigt in diesem Jahr auf 4,50 % an und soll anteilig zu Ende März an unsere Kunden ausbezahlt werden.

ZBI Professional 9

Ähnliches gilt für den ZBI Professional 9. Mit fast 2.000 Wohnungen in ganz Deutschland ist der Fonds sehr breit und deshalb sicherheitsorientiert investiert. Die nächste Ausschüttung von anteiligen 4,00 % ist zum 31. März 2019 geplant. Auch die Anleger des ZBI Professional 9 profitieren von den günstigen Zinsen. Für das Jahr 2019 wurde bei der Auflegung des Fonds ein Zinssatz von 4,30 % p.a. angenommen. Tatsächlich sind die Darlehen im Durchschnitt mit 1,39 % Zins p.a. eingedeckt. Dies bedeutet eine Zinsersparnis von ca. 3.025.000 (!) Euro allein für 2019.

Die Zinspolitik der EZB ist für die deutschen Sparer weiterhin ein Nachteil, unsere Kunden profitieren hiervon jedoch erheblich. Auch hier gilt weiterhin: „Des deutschen Sparers Leid ist des ZBI-Anlegers Freud´.“

ZBI Professional 10

Ähnliches trifft auf den ZBI Professional 10. Mit fast 2.000 Wohnungen in ganz Deutschland ist der Fonds sehr breit und deshalb sicherheitsorientiert investiert. Die besondere Stärke der ZBI, günstige Einkaufsmöglichkeiten am Markt zu finden und für die Kunden zu sichern, zahlt sich auch hier aus. Als ein Beispiel sei die Hansestadt Rostock genannt, einer der Investitionsschwerpunkte des Fonds. Hier sind die Preise für Wohnhäuser allein in den letzten zwei Jahren um 26 % gestiegen (FAZ vom 30. Dezember 2018). Die nächste Ausschüttung von anteiligen 4,00 % ist für Sie zum 31. März 2019 vorgesehen.

ZBI WohnWert 1:

Platzierung verlängert bis zum 31. Dezember 2019! Dieser kleine, feine Fonds weist fast „Private Placement Charakter“ auf, schaut man sich seine Größe und seine bisherigen Investitionen an. Das Eigenkapital liegt momentan bei ca. 8 Millionen Euro, investiert haben unter anderem mehrere Großzeichner mit 500.000 Euro oder darüber. Der Fonds hat bereits sehr gut investiert und Mehrfamilienhäuser in Nürnberg, in Witten, in Weimar und in Berlin eingekauft. Herausragend entwickelten sich insbesondere die Wohnhäuser in Berlin, die derzeit mehr als 50 % des Fondsvolumens ausmachen: Der BaFin-lizensierte Gutachter stellte per Wertgutachten einen Wertzuwachs von ca. 1 Mio. Euro fest. Seit dem Nutzen-/Lastenwechsel am 1.10.2017 sind die Wohnhäuser im Wert somit um mehr als 20 % gestiegen. Die Ausschüttung steigt in diesem Jahr auf 3,50 %, die nächste anteilige Auszahlung ist zum 31.5.2019 geplant.

Es sei noch einmal der Hinweis erlaubt, dass der ZBI WohnWert 1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Alle Veräußerungserlöse sind nach geltendem Recht demzufolge nach einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei. (Dieser Fonds kann noch gezeichnet werden. Bei Interesse wenden Sie sich bitte an info@ethnarent.de.)

ZBI Professional 11: Platzierung verlängert bis zum 31. März 2019!

Auch beim ZBI Professional 11 hat die BaFin einer Verlängerung der Platzierung zugestimmt. Dieser Fonds kann somit letztmalig am 31. März 2019 gezeichnet werden. Seit nunmehr 17 Jahren erwirtschaften die Fonds der ZBI solide Renditen für unsere Anleger (ZBI Performancebericht vom September 2018). Unsere Anleger erhalten die nächste Ausschüttung von 3,00 % zum 31. März 2019, bereits im kommenden Jahr wird sie auf 3,50 % p.a. ansteigen.

Der ZBI Professional 11 ist schon heute sehr gut investiert: In Nordrhein-Westfalen mit Schwerpunkt in der Millionen-Metropole Köln, im Großraum Frankfurt/Rhein/Main, in Leipzig, der Aufsteigerstadt Nr. 1 in Deutschland, und in der Hauptstadt Berlin.  Gerade das Beispiel Berlin zeigt, wie erfolgreich die Einkaufsabteilung der ZBI agiert. Im begehrten „Weitlingkiez“ in Berlin-Lichtenberg konnten in stark nachgefragter Lage mehrere Wohnhäuser erworben werden. Obwohl in dieser Lage inzwischen über 4.000 Euro für den qm bezahlt werden müssen, hat die ZBI diese wertvollen Mehrfamilienhäuser zu einem Preis von ca. 2.482 Euro pro qm Wohnfläche für unsere Anleger erwerben können.

Zusammenfassung und Ausblick 

Das vergangene Jahr 2018 war ein sehr gutes Jahr für alle Anleger, die sich für deutsche Wohnimmobilien im bezahlbaren Marktsegment entschieden haben. Unser Partner ZBI, gestärkt durch die strategische Kooperation mit der Union Investment, kaufte weiterhin sehr gut für unsere Kunden ein. Auch für 2019 erwarten die Experten steigende Mieten und Kaufpreise für deutsche Wohnungen. Der Grund ist ein viel zu geringes Angebot, dem eine Nachfrage gegenübersteht die höher denn je ist.

Quelle: ZBI Vertriebsmanagement GmbH

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